“双限”取消之后，杭州楼市究竟是触底反弹还是继续下行？这几乎是所有购房者当前最关注的问题。正如往年楼市重大政策调整一样，如今的楼市又站到了一个十字路口。楼市政策已经出现了转向，市场上行的因素正逐步积累，但是期待类似2009年的大反弹，这对杭州楼市而言也绝无可能。

  政策向好不断刺激需求

  纵观最近几年的杭州楼市，几乎每一次政策调整，都会对市场产生重大影响，这一次也不例外。

  2011年出台的“双限”政策，是历年中最为严厉的调控政策，也是导致2011年之后楼市长期低迷的最重要因素之一。当然，浙江民营经济遭遇困难，是楼市低迷的另一重要原因。而随着房贷政策出现调整，“双限”作为一种特殊历史时期的产物，已正式宣告退出历史舞台。

  “双限”下，不少购房者的合理购房需求被人为抑制，比如“以小换大”的改善型需求，学区房的置换需求等等。本报联合住在杭州网、21世纪不动产等机构的最新一次调查结果显示，54.16% 的购房者认为“双限”对他们的购房计划影响很大。“双限”退出之后，理论上说楼市需求会逐步恢复至“双限”前水平。而由于“双限”期间一部分购房需求被暂时抑制，“双限”退出之后的一段时间，市场需求会出现井喷。

  自8月以来，由于政策利好接踵而至，杭州楼市放量明显。这也就意味着，政策效应已经在市场中显现。而随着房贷政策的进一步落地，政策效应还将进一步显现。

  此外，还不应低估政府“救市”的决心。有人认为，“双限”退出是政府“救市”的最后一招，但事实上政府的救市举措还有很多。虽然有些救市举措，比如购房贴息、契税补贴等，力度远不如“双限”取消，但多少还是会刺激一部分需求入市。

  高库存制约房价大反弹

  “双限”取消之后，尽管市场需求明显回升，成交量也有较好表现，但鉴于杭州楼市当前库存量高企这一事实，房价大反弹的基础并不存在。

  杭州市区(包含余杭、萧山)目前的商品房可售房源总量已突破14万套大关。相比“双限”取消之前，库存量不是降低了反而是增加了。也就是说，近期市场尽管刮起了暖风，但是去化速度仍赶不上房源供应速度。

  销售速度是快起来了，但房子还是越来越多，这一现象其实并不足为奇。去年是杭州土地市场出让总量最多的一年，建筑总体量高达2100万平方米，大概可为市场新增21万套房源。即便以2013年的成交量(8.7万套)来计算，也至少需要2年多的时间才能消化。去年出让的土地，大多数将于明年入市，也就是说杭州楼市真正的供应高峰将会出现在明年。即便未来几个月成交量进一步抬升，要消化当前的库存量，也是乏力重重。

  而另一个基本事实是，2009年是杭州楼市最好的一年，当年杭州市区(包含余杭、萧山)新建商品房成交量也仅10万余套。如今“双限”虽然已经取消，但由于经济基本面不同于2009年，成交量再度跨上10万套，并不会那么顺利实现。

  如果把当前的楼市与2009年的楼市作对比，两者最大的不同点就是库存量。2009年初房价反弹之时，新建商品房库存量尚不够卖半年，随后的大涨也就在情理之中。如今的杭州楼市，显然不具备2009年暴涨的条件。

  以价换量将是市场主流

  浙江康盛天问建筑装饰工程有限公司联合住在杭州网、21世纪不动产等机构的调查统计显示，虽然看涨的人不到24%的，但是看跌的人却为0%。这也就意味着，市场上行已取得普遍共识。不过，对于多数楼盘而言，虽然最糟糕的阶段已经过去，但是接下来的日子，并不能安枕无忧。

  楼市上行，这样的趋势已基本确立，但上行主要是基于成交量而言。至于房价，未来几个月中，虽然会有一些性价比较高的楼盘逐步提价，但是不少楼盘仍然可能继续“以价换量”。中国指数研究院近日发布的一项统计数据显示，9月杭州房价环比下跌2.16%，跌幅巨十大城市首位。这一统计结果，较为符合杭州楼市近期的实际状况。

  杭州楼市近期虽然出现了明显回暖迹象，但是房价仍然处于下跌态势中。就比如上个周末首开的龙湖春江郦城，虽然成交量十分喜人，但这是建立在“以价换量”基础上的。龙湖春江郦城最终开盘均价，较先前的市场预期下调了2000元/平方米左右。目前，杭州楼市尚未出现一个楼盘，因为“双限”取消而公开表示提价。销售大好的楼盘，无一例外不是“以价换量”。

  浙江康盛天问建筑装饰工程有限公司高总认为，“双限”取消确实是一个利好的消息，在某种程度上，是一定会刺激需求的，但是，杭州的库存压力重，是一个不争的事实，房价的涨还是跌要看供求关系，不可能在短期内使市场发生逆转。